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苏州买房知乎NO.3 | 如何在产证上加名字?想卖房子是否要其余产权人同意?

本主题由 kaqi 于 2021-6-4 10:01 置顶


买房知乎问答第三期

ZHIHU WENDA


Q:买二手房,总价差不多,有地段好的,有户型好的,该怎么选择?
A:买房主要看个人的总价预算,一般在同等条件下,可以有个优先级:优质地段次新房>地段好的次新房>优质地段的老破小>全市的老破小;总体来说,地段>地铁,地铁>户型;当然,也得看您个人的需求,这个需求可能是为了自身改善、父母养老、二孩需求等,在这些需求的前提下,我们来寻求一套符合需求的房子。若是因家庭人口增加而考虑换房,户型功能性就会排在前列。
买一套自住房,逻辑都是围绕着生活所需来的,当我们把所有需求罗列出来,按照不同方式去排列组合。
——新区德佑一房通世纪花园店徐俊兵


Q:我父母的房子,我已经成年,想要在产证上加上我的名字,怎么操作?

A:你和父母已属于两个独立的家庭,想要加名,有两种方式:

①份额买卖,首先你要有购房资格,按照所加你份额的核定价格纳税收,若房子为非普通住宅,满五不唯一,需要缴纳份额价格的差额增值税、份额价格的2%个税,还有契税(看面积跟是否首套),这种方式视同买卖缴税,但更名的产权份额年限按照新产证日期往后计算;

②份额赠与,将父母的部分份额赠与给你,因为你们是直系亲属,只要缴纳份额评估价的3%契税,不影响原始产证取得的年限;但未来若是你要出售此房屋,房子不满5年或满5年不唯一,需要承担赠与份额,未来出售总价差额的20%个税,谨慎操作。

——园区德佑易家乐水墨花园店王志强


Q:房产证上有三个人的名字,如果想卖房子是否要通过另外两人同意?

A:是的。根据《房屋登记办法》第十三条规定:共有房屋,应当由共有人共同申请登记,同意出售方可交易。

严格来说,如果房产证上登记的产权人不是一人,那该房产会被认定为共有状态。共有物的买卖必须要有所有权利人的同意,否则将会构成无权处分,除非该共有物有代理人并由代理人进行处分。如果买家不知道该房屋为共有的情况,那么即使某一共有人私自将房屋卖给他,那也是不具有法律效力的。

——昆山花桥德佑集福特店王钦文


Q:前买房,有贷款,产证上只有一个人的名字,如何避免这个房产跟结婚对象有关。有没有什么婚前约定条件可以约束?

A:贷款是谁还?这是一个非常重要的问题,如果婚前已经还完了,那么这个房子就是你一个人的。如果婚后对方参与还贷,这个房子还是归产证上的这个人所有,但是要给另外一方补偿款,补偿款的计算方式呢,就是房屋的自然增值,加上资金成本。

婚前条件可以约束。如果婚前就约定这个房屋,即使是双方共同还贷,这个房屋也是归一方所有,只要大家都统一签字,大概率法院会认定为一方的个人财产,不予分割。

——相城德佑全家美居富元雅苑店


Q:名下无房产,征信无贷款记录,是不是就满足首套要求了?认定首套,是交易中心认定的吗?

A:交易中心的首套和贷款的首套还有些区别,交易中心的首套指的是契税首套,也就是没有住宅性质的产权房屋登记;贷款认房又认贷,“贷”指的是全国住房贷款记录,由从中国人民银行拉取的征信报告来判断,“房”指的是家庭名下在苏州的住宅产权情况。

——园区链家首开悦澜湾店王智慧


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我也想买房,钱还没凑够

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