苏州买房知乎NO.3 | 如何在产证上加名字？想卖房子是否要其余产权人同意？

ZHIHU WENDA

Q：我父母的房子，我已经成年，想要在产证上加上我的名字，怎么操作？

A：你和父母已属于两个独立的家庭，想要加名，有两种方式：

①份额买卖，首先你要有购房资格，按照所加你份额的核定价格纳税收，若房子为非普通住宅，满五不唯一，需要缴纳份额价格的差额增值税、份额价格的2%个税，还有契税（看面积跟是否首套），这种方式视同买卖缴税，但更名的产权份额年限按照新产证日期往后计算；

②份额赠与，将父母的部分份额赠与给你，因为你们是直系亲属，只要缴纳份额评估价的3%契税，不影响原始产证取得的年限；但未来若是你要出售此房屋，房子不满5年或满5年不唯一，需要承担赠与份额，未来出售总价差额的20%个税，谨慎操作。

——园区德佑易家乐水墨花园店王志强

Q：房产证上有三个人的名字，如果想卖房子是否要通过另外两人同意？

A：是的。根据《房屋登记办法》第十三条规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记，同意出售方可交易。

严格来说，如果房产证上登记的产权人不是一人，那该房产会被认定为共有状态。共有物的买卖必须要有所有权利人的同意，否则将会构成无权处分，除非该共有物有代理人并由代理人进行处分。如果买家不知道该房屋为共有的情况，那么即使某一共有人私自将房屋卖给他，那也是不具有法律效力的。

——昆山花桥德佑集福特店王钦文

Q：婚前买房，有贷款，产证上只有一个人的名字，如何避免这个房产跟结婚对象有关。有没有什么婚前约定条件可以约束？

A：贷款是谁还？这是一个非常重要的问题，如果婚前已经还完了，那么这个房子就是你一个人的。如果婚后对方参与还贷，这个房子还是归产证上的这个人所有，但是要给另外一方补偿款，补偿款的计算方式呢，就是房屋的自然增值，加上资金成本。

婚前条件可以约束。如果婚前就约定这个房屋，即使是双方共同还贷，这个房屋也是归一方所有，只要大家都统一签字，大概率法院会认定为一方的个人财产，不予分割。

——相城德佑全家美居富元雅苑店

Q：名下无房产，征信无贷款记录，是不是就满足首套要求了？认定首套，是交易中心认定的吗？

A：交易中心的首套和贷款的首套还有些区别，交易中心的首套指的是契税首套，也就是没有住宅性质的产权房屋登记；贷款认房又认贷，“贷”指的是全国住房贷款记录，由从中国人民银行拉取的征信报告来判断，“房”指的是家庭名下在苏州的住宅产权情况。