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姑苏网 » 姑苏论坛» 房产 » 谈房论市 » 苏州买房知乎NO.3 | 如何在产证上加名字?想卖房子是否要其余产权人同意?
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买房知乎问答第三期
ZHIHU WENDA
Q:我父母的房子,我已经成年,想要在产证上加上我的名字,怎么操作?
A:你和父母已属于两个独立的家庭,想要加名,有两种方式:
①份额买卖,首先你要有购房资格,按照所加你份额的核定价格纳税收,若房子为非普通住宅,满五不唯一,需要缴纳份额价格的差额增值税、份额价格的2%个税,还有契税(看面积跟是否首套),这种方式视同买卖缴税,但更名的产权份额年限按照新产证日期往后计算;
②份额赠与,将父母的部分份额赠与给你,因为你们是直系亲属,只要缴纳份额评估价的3%契税,不影响原始产证取得的年限;但未来若是你要出售此房屋,房子不满5年或满5年不唯一,需要承担赠与份额,未来出售总价差额的20%个税,谨慎操作。
——园区德佑易家乐水墨花园店王志强
Q:房产证上有三个人的名字,如果想卖房子是否要通过另外两人同意?
A:是的。根据《房屋登记办法》第十三条规定:共有房屋,应当由共有人共同申请登记,同意出售方可交易。
严格来说,如果房产证上登记的产权人不是一人,那该房产会被认定为共有状态。共有物的买卖必须要有所有权利人的同意,否则将会构成无权处分,除非该共有物有代理人并由代理人进行处分。如果买家不知道该房屋为共有的情况,那么即使某一共有人私自将房屋卖给他,那也是不具有法律效力的。
——昆山花桥德佑集福特店王钦文
Q:婚前买房,有贷款,产证上只有一个人的名字,如何避免这个房产跟结婚对象有关。有没有什么婚前约定条件可以约束?
A:贷款是谁还?这是一个非常重要的问题,如果婚前已经还完了,那么这个房子就是你一个人的。如果婚后对方参与还贷,这个房子还是归产证上的这个人所有,但是要给另外一方补偿款,补偿款的计算方式呢,就是房屋的自然增值,加上资金成本。
婚前条件可以约束。如果婚前就约定这个房屋,即使是双方共同还贷,这个房屋也是归一方所有,只要大家都统一签字,大概率法院会认定为一方的个人财产,不予分割。
——相城德佑全家美居富元雅苑店
Q:名下无房产,征信无贷款记录,是不是就满足首套要求了?认定首套,是交易中心认定的吗?
A:交易中心的首套和贷款的首套还有些区别,交易中心的首套指的是契税首套,也就是没有住宅性质的产权房屋登记;贷款认房又认贷,“贷”指的是全国住房贷款记录,由从中国人民银行拉取的征信报告来判断,“房”指的是家庭名下在苏州的住宅产权情况。
——园区链家首开悦澜湾店王智慧
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